Аренда объектов недвижимости: новеллы в Гражданском кодексе Республики Беларусь
Материал подготовлен
с использованием нормативных
правовых актов по состоянию
на 24 ноября 2023 г.
Вопросы предоставления имущества в аренду регулируются главой 34 Гражданского кодекса Республики Беларусь (далее – ГК). В частности, статьями 621–626 ГК устанавливаются особенности аренды капитальных строений (зданий, сооружений), изолированных помещений или машино-мест. В рамках комплексной корректировки данные статьи ГК также были откорректированы Законом Республики Беларусь «Об изменении кодексов», который 13 ноября 2023 года подписан Главой государства (далее – Закон № 312-З).
1. Внесены изменения в статью 582 ГК, устанавливающую общие требования ко всем видам имущества, предоставляемого в аренду (пункты 1 и 2), включая недвижимость.
До корректировки пункт 1 данной статьи содержал императивную норму о том, что арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем требованиям законодательства и условиям договора аренды, а также назначению такого имущества.
В то же время абзацем третьим подпункта 5.12 пункта 5 Декрета Президента Республики Беларусь от 23 ноября 2017 г. № 7 «О развитии предпринимательства» было установлено, что субъекты хозяйствования вправе использовать для размещения производственных, торговых объектов, объектов общественного питания, объектов бытового обслуживания, офисных помещений объекты недвижимого имущества по назначению, отличному от назначения, указанного в документах Единого государственного регистра недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним (далее – регистр недвижимости), за исключением случаев, когда для такого использования требуется проведение строительно-монтажных работ по реконструкции объекта недвижимого имущества, если при этом не нарушаются права и законные интересы граждан и других субъектов хозяйствования.
Аналогичная норма содержится в Указе Президента Республики Беларусь от 16 мая 2023 г. № 138 «Об аренде и безвозмездном пользовании имуществом» (вступил в силу с 20 ноября 2023 г., за исключением отдельных положений), в отношении сдачи в аренду (передачи в безвозмездное пользование) недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности, а также в собственности хозяйственных обществ, более 50 процентов акций (долей в уставных фондах) которых находится в собственности Республики Беларусь и (или) ее административно-территориальных единиц (часть первая подпункта 1.17 пункта 1 данного Указа).
С целью взаимного согласования статьи 582 ГК с предписаниями законодательных актов, регулирующих арендные отношения, пункт 1 данной статьи дополнен формулировкой «если иное не предусмотрено законодательными актами».
2. Из перечня документов, относящихся к имуществу, сдаваемому в аренду, и подлежащих передаче арендатору (пункт 2 статьи 582 ГК), исключается такой документ, как «сертификат качества», ввиду терминологической неопределенности данного понятия. При этом перечень таких документов остается открытым. Полагаем, что к таким документам может относиться, например, сертификат соответствия, который согласно Закону Республики Беларусь от 24 октября 2016 г. № 437-З «Об оценке соответствия техническим требованиям и аккредитации органов по оценке соответствия» является документом, удостоверяющим соответствие объекта оценки соответствия, за исключением компетентности персонала в выполнении определенных работ, оказании определенных услуг, техническим требованиям.
3. Изменение статьи 588 ГК в части исключения из пункта 1 данной статьи указания на пожизненное наследуемое владение обусловлено необходимостью устранения противоречия с пунктом 1 статьи 62 Кодекса Республики Беларусь о земле (далее – Кодекс о земле), согласно которому договоры аренды земельных участков, находящихся в пожизненном наследуемом владении, недействительны.
4. В целях консолидации норм, регулирующих вопросы сдачи недвижимого имущества в аренду, часть положений Декрета Президента Республики Беларусь от 19 декабря 2008 г. № 24 «О некоторых вопросах аренды капитальных строений (зданий, сооружений), изолированных помещений, машино-мест» (далее – Декрет № 24), а именно подпункты 1.1, 1.3 пункта 1 и пункт 4, имплементированы в Закон № 312-З.
Иные положения Декрета № 24, в частности подпункт 1.2 пункта 1, планируется имплементировать в Закон Республики Беларусь от 22 июля 2002 г. № 133-З «О государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним» (далее – Закон № 133-З).
Справочно
В настоящее время во исполнение пункта 6 плана подготовки проектов законодательных актов на 2023 год, утвержденного Указом Президента Республики Беларусь от 30 декабря 2022 г. № 467, осуществляется подготовка проекта Закона Республики Беларусь, предусматривающего комплексную корректировку Закона № 133-З. Так, в указанном законопроекте содержится норма, согласно которой договоры аренды, субаренды недвижимого имущества, безвозмездного пользования недвижимым имуществом независимо от срока аренды, субаренды, безвозмездного пользования, об изменении или расторжении этих договоров, а также права на недвижимое имущество, возникающие в связи с заключением данных договоров, не подлежат государственной регистрации. Также вследствие включения всех предписаний Декрета № 24 в иные законодательные акты данным законопроектом планируется признание Декрета № 24 утратившим силу.
В целях имплементации норм Декрета № 24 ГК дополняется статьями 6211 и 6261.
Согласно пункту 1 статьи 6211 ГК договор аренды капитального строения (здания, сооружения), изолированного помещения или машино-места заключается на срок не менее трех лет. Заключение такого договора на срок менее трех лет допускается только с согласия арендатора.
При этом пунктом 2 указанной статьи предусмотрено, что правила данной статьи применяются, если иное не установлено Президентом Республики Беларусь.
Следует обратить внимание, что данное изъятие сделано в целях согласования положений ГК и Указа Президента Республики Беларусь от 19 сентября 2022 г. № 330 «О распоряжении имуществом» (вступил в силу 22 марта 2023 г., за исключением отдельных положений). Так, в соответствии с частью третьей пункта 6 этого Указа срок действия договора аренды с правом выкупа находящегося в собственности Республики Беларусь недвижимого имущества не должен превышать 12 месяцев.
Статьей 6261 ГК предусматривается, что арендодатель в случае заключения договоров, влекущих переход права собственности на арендованное капитальное строение (здание, сооружение), изолированное помещение или машино-место, обязан указать в соответствующем договоре сведения об обременении данного имущества правом аренды, субаренды (пункт 1). Сделка, совершенная с нарушением данного требования, является оспоримой и может быть признана судом недействительной по иску приобретателя таких капитального строения (здания, сооружения), изолированного помещения или машино-места (пункт 2).
Важно учитывать, что в целях обеспечения стабильности договорных отношений в Закон № 312-З включена норма о том, что договоры аренды, субаренды капитального строения (здания, сооружения), изолированного помещения или машино-места, безвозмездного пользования капитальным строением (зданием, сооружением), изолированным помещением или машино-местом, заключенные до 20 декабря 2008 г. (дата вступления в силу Декрета № 24), действуют на прежних условиях до окончания их срока. Продление таких договоров на новый срок, а также заключение новых договоров осуществляются с учетом правил, установленных Законом № 312-З.
5. В соответствии с пунктом 2 статьи 623 ГК (в редакции Закона № 312-З) в случае, когда арендодатель является собственником земельного участка, на котором находится сдаваемое в аренду капитальное строение (здание, сооружение), либо арендатором земельного участка, за право аренды которого внесена плата, арендатору капитального строения (здания, сооружения) может предоставляться соответственно право аренды или субаренды на земельный участок, предоставленный для строительства и обслуживания (обслуживания) этого капитального строения (здания, сооружения).
Таким образом, содержание пункта 2 статьи 623 ГК согласовано с пунктом 4 статьи 84 Кодекса о земле в части наличия права у арендатора земельного участка (за право аренды которого взималась плата) передавать данный земельный участок в субаренду (в случае сдачи в аренду капитального строения (здания, сооружения)).
6. Поскольку разновидностью договора аренды является договор финансовой аренды (лизинга), а в качестве предмета лизинга, предоставляемого за плату во временное владение и пользование лизингополучателю, может выступать в том числе недвижимое имущество (кроме земельных участков и других природных объектов), стоит обратить внимание на изменения, внесенные Законом № 312-З в статью 636 ГК.
Данная статья с учетом корректировки дополняется нормой, в соответствии с которой законодательными актами могут устанавливаться особенности правового регулирования отношений в сфере лизинга по сравнению с теми предписаниями, которые содержатся в параграфе 6 главы 34 ГК.
Справочно
В настоящее время осуществляется подготовка проекта Закона Республики Беларусь «О лизинговой деятельности» (согласно пункту 16 плана подготовки законопроектов на 2021 год, утвержденного Указом Президента Республики Беларусь от 4 января 2021 г. № 2). Разработка данного законопроекта обусловлена необходимостью комплексного регулирования отношений в сфере лизинговой деятельности, в том числе с учетом практики применения Указа Президента Республики Беларусь от 25 февраля 2014 г. № 99 «О вопросах регулирования лизинговой деятельности».
Изменения ГК, касающиеся аренды объектов недвижимости, вступают в силу 19 ноября 2024 г., за исключением положений о дополнении ГК статьей 6211, вступившей в силу 19 ноября 2023 г.
Гражданский кодекс. Дееспособность несовершеннолетних, деятельность юрлиц, сделки
Гражданский кодекс. Решения собраний, доверенности, вещные права, заключение договоров
Гражданский кодекс. Дарение, рента, займы и кредиты, наследственное право
Новый институт преддоговорной ответственности в Гражданском кодексе Республики Беларусь
Общие положения об обязательствах в обновленном Гражданском кодексе
Николайчик Д.Ю.,
советник отдела гражданского, хозяйственного и экологического законодательства управления законодательства о гражданских финансово-экономических и экологических отношениях
Национального центра законодательства и правовых исследований Республики Беларусь
ПЕРЕПЕЧАТКА ДАННОГО МАТЕРИАЛА (ПОЛНОСТЬЮ ИЛИ ЧАСТИЧНО) ИЛИ ИНОЕ ЕГО ИСПОЛЬЗОВАНИЕ ЗАПРЕЩЕНЫ
С иными материалами правоприменительной практики можно ознакомиться в системах
«ЭТАЛОН» и «ЭТАЛОН-ONLINE»